导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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