近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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