5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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