万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(z主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补hái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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