5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi凝神静气的意思 凝神静气是成语吗)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了凝神静气的意思 凝神静气是成语吗(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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