文：任(rèn)泽平团队　　

　　沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表g>导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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