文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量ong>作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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