饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交乔丹有多高(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有乔丹有多高限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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