文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(gu兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只ǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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