导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数Medical staff可数吗，stuff据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有Medical staff可数吗，stuff(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)202Medical staff可数吗，stuff1年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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