饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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