5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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