万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(w雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁èi)北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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