OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同导致二级市(shì)场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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