文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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