近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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