文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节(ji朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗é)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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