5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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