5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从2000克是多少斤 2000克等于多少公斤(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐ2000克是多少斤 2000克等于多少公斤ng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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