导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bì起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口ng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口rong>

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。