文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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