5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cā早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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