近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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