文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(h特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗é)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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