韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股>

　　“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过(guò)去(qù)十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要(yào)满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注一下今年(nián)房地产的(de)开发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对(duì)比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融(róng)资等(děng)各个方(fāng)面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的(de)净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是(shì)我们看重的一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武(wǔ)夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控(kòng)股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净(jìng)负债(zhài)率提高到(dào)一(yī)个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没(méi)有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的(de)几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭(háng)州的(de)战略(lüè)布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充同样(yàng)较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一(yī)点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶(dǐng)之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富(fù)安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度(dù)报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的(de)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物(wù)业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不过(guò)这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望挣的(de)是(shì)市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本(běn)的(de)年(nián)度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到提(tí)价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强(qiáng)调(diào)。

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