近两年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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