5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(d值此之际是什么意思春节，值此 之际ài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表(bi值此之际是什么意思春节，值此 之际ǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房值此之际是什么意思春节，值此 之际地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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