文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fá河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话ng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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