近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募RE卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢ITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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