OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主(zhenjoy可数吗，joy可不可数ǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关enjoy可数吗，joy可不可数(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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