近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒ你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思u)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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