5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思