“现在(zài)的房(fáng)地产很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学家商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此(cǐ)前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪(nǎ)些房企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一个很明(míng)显(xiǎn)的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是融(róng)资(zī)等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的(de)房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别(bié)重视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的(de)；建安成本是否也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶(è)化的(de)趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等(děng)国央企房(fáng)企也(yě)踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即(jí)便(biàn)是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色(sè)的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借(jiè)贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同(tóng)时(shí)，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的(de)扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两(liǎng)年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求不(bù)得(dé)高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居(jū)高(gāo)不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国(guó)海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司(sī)的扩张速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的实际(jì)表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国(guó商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别)央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭(háng)州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名已冲(chōng)进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多(duō)家机(jī)构的(de)集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点移(yí)至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端息息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发(fā)现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明(míng)河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是(shì)归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了(le)持(chí)股，而这两(liǎng)只产品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的(de)全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣的是(shì)市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到(dào)期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做(zuò)到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

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