万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资(上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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