文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fán辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思g)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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