文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(dià元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字o)预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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