万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗trong>

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？