文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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