导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(din是正极还是负极，L是正极还是负极ào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)n是正极还是负极，L是正极还是负极5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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