5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn连云港灌南邮编号是多少)， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，连云港灌南邮编号是多少行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhō连云港灌南邮编号是多少u)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 连云港灌南邮编号是多少