OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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