“现在的房地(dì)产很难(nán)再(zài)出现像过(guò)去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移(yí)。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再(zài)往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如(rú)何(hé)挖(wā)掘，我们(men)会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安成(chéng)本是(shì)否也(yě)是业内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述(shù)条珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以(yǐ)及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在于它本(běn)身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二(èr)线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根(gēn)杭州的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说明(míng)了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第(dì)一季(jì)度(dù)报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一(yī)季报(bào)的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的(de)广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公(gōng)司还是希望(wàng)挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价(jià)的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没(méi)有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难(nán)度是非常大(dà)的。但是该公(gōng)司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期之后(hòu)提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？p>

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？