OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(ji临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2ān)、交临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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