一(yī)线城市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手(shǒu)房指(zhǐ)导价被(bèi)称为“核(hé)弹级(jí)”政策(cè)，其次(cì)深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策(cè)的(de)城市，最后深圳(zhèn)是(shì)房价前(qián)三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的一举一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指(zhǐ)出(chū)，深圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回(huí)暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)总体回(huí)暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

　　1

　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看(kàn)到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消(xiāo)息，目(mù)前(qián)深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参(cān)考(kǎo)价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注(zhù)。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更多(duō)体现为(wèi)银行贷款等领(lǐng)域按照新(xīn)的(de)规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情(qíng)，是(shì)不用发文件的(de)。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼(lóu)市(shì)二手(shǒu)房指(zhǐ)导价横空出世(shì)。当时(shí)，深圳一(yī)口气公布了全市(shì)3595个小区的参考价，很多南(nán)山(shān)、福田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中心区的高价盘，直接按(àn)照当时(shí)的市场价打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但经历了(le)这(zhè)两(liǎng)年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首付去(qù)到(dào)了510万，相当(dāng)于首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家(jiā)，失去了(le)购(gòu)房能力，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事(shì)实(shí)也确实证明(míng)了，这条政策的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年(nián)10月(yuè)，根据安居(jū)客(kè)的统计，实(shí)施二(èr)手房指导价的(de)10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其(qí)他的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心(xīn)数据显示：成交量上，二福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗手(shǒu)房指导价出台当年(nián)，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导(dǎo)价发布当月相比(bǐ)，如(rú)今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低于及接近(jìn)参考(kǎo)价的房源占比(bǐ)大(dà)幅增加(jiā)。2023年(nián)一季(jì)度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历(lì)其中的人，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成(chéng)交量创(chuàng)下多年(nián)新低，学(xué)区房神话不再，房产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的(de)基调下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低(dī)调退出(chū)，目前只有深圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试(shì)点多子女(nǚ)家(jiā)庭和(hé)职(zhí)住(zhù)平衡家庭购房(fáng)支(zhī)持政策。上(shàng)海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房(fáng)计分制度政策上的(de)支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)的(de)新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二线城(chéng)市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联(lián)合发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛(fàn)好评的新政。对于(yú)激活二(èr)手房交(jiāo)易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是(shì)指(zhǐ)出：建筑(zhù)业、房地产(chǎn)企业要(yào)发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识，从(cóng)字(zì)面理解一下这(zhè)两个词(cí)，意思(sī)就是(shì)——顶(dǐng)梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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