文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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