万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面>

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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