5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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