万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zh中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思ōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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