近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(d走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ěng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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