导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住馈赠的意思(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分馈赠的意思别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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